上周五（8月30日），重磅消息突至，地产板块迎来久违爆发，万科A、保利发展等龙头房企盘中一度涨停，代表A股龙头地产行情的地产ETF（159707）场内价格摸高近8%，收盘仍大涨4.68%迎来长阳。资金闻讯而动，顺势布局地产板块，数据显示，地产ETF（159707）上周五获751万元资金净流入！
消息面上，外媒报道称有关部门正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷转按揭。针对此消息预期，市场各方机构对此进行了研判。
国盛证券直言，现阶段存量房贷利率确有调降的必要与空间，调降的空间约在50-100bp，预计分批次调降概率大，具体调整仍需要银行市场化配合故而落地仍需一定时间，落地调节过程也需要时间。从影响的角度看，存量房贷利率调整将在中长期缓解提前还贷压力，增强居民信心，对居民的购房决策产生积极的影响。
方正证券表示，新增贷款利率自2024年5月起，全面进入3%利率时代，存量和新增利率差距导致市场上提前还贷的现象加剧，在此背景下存量房贷下调空间较大。2023年11月央行提到，首套存量房贷利率约4.27%，结合今年以来LPR的下降，目前存量房贷利率平均水平预计约4%。
该机构认为，假设后续存量房贷下调幅度为50BP（上轮2023年8月降约75BP），按照100万房贷，等额本息，30年期限测算，居民月供减少约280元，每年将减少还款额约3360元，进而节约家庭刚性支出，提振各链条消费，减轻二手房抛售压力，有助于房价回归稳定。
58安居客研究院院长张波接受采访时表示，存量房贷利率下调去年已有，房地产市场供求关系发生重大变化背景下，通过降低存量房房贷利率，优化商业性个人住房贷款利率，不仅可以有序调整优化银行资产负债，规范住房信贷市场秩序，还可进一步减轻已购群体经济负担，并有助于释放其消费潜力，促进经济内循环。
基本面看，当前房地产行业仍在持续筑底中。机构数据显示，房企销售额1-8月累计同比跌幅持续收窄，8月单月环比下降，同比降幅走扩。1-8月百强房企全口径销售额25869亿元，累计同比-38.6%，较1-7月-39.7%的跌幅收窄1.1pct；8月单月全口径销售额2725亿元，环比10%，同比-27.8%，同比跌幅较7月单月-20.5%有所走扩。
展望后市业绩，国金证券表示，地产市场预期已充分降低，拐点或将在2025年出现。随着此前低毛利甚至亏损项目的结转完毕，部分房企业绩负担减轻。当2021H2后获取的高毛利项目逐渐进入结转周期，同时政策不断支持助力行业销售逐步企稳，2025年以后头部央国企和改善型房企的毛利率有望率先实现企稳回升。
展望板块交易机会，中金公司建议把握政策预期提振可能带来的交易机会。从更长视角展望，我们判断未来1-3 年高库存对房价带来的压力仍存，企业经营端的历史包袱仍有待消化，走出去库存、去杠杆的周期有待时日。在盈利和净资产端改善空间有限的情形下，出现长期趋势性投资机遇的概率不大；但中短期内政策潜在调整仍可能带来一定的交易性机会。
布局央国企及优质房企，建议重点关注地产ETF（159707）。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场12只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超9成，央国企含量高！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。
数据来源：沪深交易所、中证指数公司、Wind等。
风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的该基金风险等级为R3-中风险，适宜平衡型（C3）及以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资须谨慎。
